söndag 20 september 2026
Dagens namn: Elise, Lisa
Du kan få avdrag vid husförsäljning utan kvitto, men kostnaden måste faktiskt ha betalats och kunna styrkas på annat sätt. Skatteverket kan godta ett skäligt belopp när andra underlag visar att förbättringen har genomförts, vad den omfattade och när arbetet utfördes.
Fotografier, ritningar, kontoutdrag, lånehandlingar, bygglov och fastighetsdeklaration kan användas som stöd. Saknas uppgift om beloppet kan en uppskattning bygga på exempelvis kontoutdrag, lånehandlingar eller relevant prisstatistik. Beräkningen ska dokumenteras.
Förbättringsutgifter får räknas med om årets sammanlagda förbättringsutgifter uppgår till minst 5 000 kronor. Avdraget minskar den vinst som beskattas när huset säljs.
Avdrag vid husförsäljning brukar delas in i tre grupper:
Avdragsgilla försäljningsutgifter kan vara mäklararvode, advokatkostnader, värdering, besiktning, dolda-fel-försäkring, energideklaration, vissa försäljningsresor och vissa homestylingkostnader. Städning, flyttning, trädgårdsskötsel, möbler, växter samt prydnads- och inredningsföremål räknas däremot inte som avdragsgilla försäljningsutgifter.
Reglerna för vinstberäkningen och försäljningskostnaderna finns på Skatteverkets sida om försäljning av småhus eller ägarlägenhet.
Grundförbättringar är åtgärder som tillför något nytt eller förändrar bostaden. Det kan handla om nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad eller ny utrustning som inte funnits tidigare. Att flytta köket, slå ut en vägg, bygga badrum i ett tidigare förråd eller göra om en oinredd vind till bostad kan räknas som ombyggnad och grundförbättring.
På ett småhus kan också ny gräsmatta, planterade träd och växter, stenläggning, plattläggning och nytt staket vara exempel på grundförbättringar. Trädgårdsskötsel hör däremot inte till de avdragsgilla försäljningsutgifterna.
Vid en grundförbättring kan hela den faktiska, betalda och avdragsgilla utgiften tas med. För småhus får grundförbättringar räknas från och med 1952. Äldre åtgärder faller alltså inte automatiskt bort på grund av sin ålder.
Om ett materialbyte innebär ett väsentligt bättre och dyrare material är det prisskillnaden mot ett likvärdigt material som räknas som grundförbättring. Den resterande delen kan i vissa fall vara reparation och underhåll, beroende på när arbetet gjordes. Samma utgift får inte räknas två gånger.
Se Skatteverkets information om grundförbättringar för exempel och tidsregler.
Reparationer och underhåll får bara dras av för försäljningsåret och de fem föregående åren. Vid en försäljning under 2026 kan åtgärder från kalenderåren 2021–2026 räknas med.
Bostaden ska dessutom vara i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Exempel på åtgärder i småhus är takbyte, dränering, fönster- och fasadreparation, byte av värmepanna, badrumsrenovering, köksrenovering utan utökad planlösning, målning, tapetsering och byte till likvärdigt golv.
En ombyggnad eller ny funktion kan höra till grundförbättringar, medan åtgärder som återställer eller underhåller huset normalt tillhör den tidsbegränsade kategorin reparation och underhåll. Skatteverkets regler om reparationer och underhåll beskriver gränsdragningen.
Gör en sammanställning över åtgärderna och dela upp dem i grundförbättringar respektive reparationer och underhåll. Ange år, betalt belopp och vilket underlag som stöder varje post. Där kvittot saknas bör du beskriva hur beloppet har uppskattats.
Försäljningen deklareras året efter det år då köpekontraktet skrevs under. Underlag och beräkningar ska sparas i sex år efter det år då försäljningen deklarerades. Om ett avdrag gäller en utgift som aldrig faktiskt betalats kan skattetillägg bli aktuellt.
Skatteverket beskriver alternativa underlag, uppskattningar och dokumentation i sin information om avdrag för renoveringar och nybyggnad. Blanketten K5, SKV 2105, används för småhusförsäljningar.
Värdet av ditt eget arbete är inte en avdragsgill förbättringsutgift. Du kan därför inte lägga in egna arbetstimmar i renoveringskostnaden. Skatteverkets äldre vägledning om eget arbete vid bostadsförsäljning beskriver denna princip.
Material som du själv har köpt kan däremot ingå om utgiften är betald och kan styrkas eller uppskattas skäligt. En sådan uppskattning får inte innehålla arbetskostnad. Det gäller även när byggnadsprisstatistik används som underlag.
Den del av en förbättringsutgift som motsvaras av ROT-avdrag får inte tas med vid försäljningen. ROT-delen och förbättringsutgiften blir alltså inte två avdrag för samma arbetskostnad; se Skatteverkets information om ROT-avdrag och kapitalvinstberäkning.
För förbättringsutgifter finns ingen generell schablon på 5 procent, 20 procent eller 25–30 procent av försäljningspriset, anskaffningsvärdet eller renoveringskostnaden. Avdraget ska i stället bygga på godkända faktiska utgifter.
En särskild schablonregel gäller däremot i vissa fall för inköpspriset. Om fastigheten köptes före 1952 kan inköpspriset beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde 1952. Regeln gäller alltså anskaffningsutgiften och är inte ett schablonavdrag för renoveringar. Se Skatteverkets information om försäljning av småhus.
Skatten på vinst från en privatbostadsfastighet blir normalt 22 procent. Tekniskt beskattas 22/30 av vinsten med 30 procent skatt, efter att godkända förbättrings- och försäljningsutgifter har räknats av.
Ja, ett saknat kvitto utesluter inte automatiskt avdraget. Använd de underlag du har och redovisa hur beloppet har beräknats.
Det kan vara godkända grundförbättringar, reparationer och underhåll samt försäljningsutgifter som exempelvis mäklararvode, besiktning och energideklaration. Kostnaden måste uppfylla reglerna och vara betald.
Grundförbättringar i småhus får räknas från och med 1952. Reparationer och underhåll får bara tas med för försäljningsåret och de fem föregående åren.
Trädgårdsskötsel är inte en avdragsgill försäljningsutgift. Ny gräsmatta, planterade träd och växter, stenläggning, plattläggning och nytt staket kan däremot vara grundförbättringar om de uppfyller reglerna.
