lördag 17 oktober 2026
Dagens namn: Antonia, Toini
Det går att starta ett fastighetsbolag i aktiebolagsform och finansiera ett fastighetsköp med lån. Banken bedömer då både bolaget, ägarna och den aktuella fastigheten. Affärsplan, kassaflöde, hyresavtal, driftsnetto och säkerheter väger tungt när långivaren avgör hur finansieringen kan utformas.
Ett aktiebolag kräver minst 25 000 kronor i aktiekapital. Det är däremot inte samma sak som att 25 000 kronor räcker för att köpa en fastighet. Utöver aktiekapitalet behövs normalt pengar till eget kapital, kostnader för köpet och en plan för bolagets löpande likviditet.
Aktiebolag är en relevant företagsform för fastighetsverksamhet eftersom bolaget blir en separat juridisk person. Ägarna har normalt inte personligt ansvar för bolagets skulder; ansvaret är i regel begränsat till det kapital som satsats i bolaget. Banken kan ändå bedöma ägarnas privatekonomi och erfarenhet i samband med en låneansökan.
Vid starten ska du bland annat upprätta en stiftelseurkund och bolagsordning, registrera bolaget och anmäla verklig huvudman. F-skatt, momsregistrering och arbetsgivarregistrering hanteras när verksamheten kräver det. Verksamt.se beskriver stegen för att starta aktiebolag.
Bolagsordningen och verksamhetsbeskrivningen bör passa den planerade verksamheten. Ska bolaget äga och hyra ut bostäder, industrifastigheter eller kommersiella lokaler behöver affärsidén också vara tydlig för banken.
Banken vill se hur fastigheten ska skapa intäkter och hur lånet ska betalas tillbaka. För ett etablerat företag kan banken vilja ha balansräkning, bokslut och deklaration. Ett nystartat bolag saknar ofta historik, vilket gör affärsplanen, ägarnas erfarenhet, den egna ekonomin och den konkreta investeringen viktigare.
En finansieringsansökan bör innehålla:
En affärsplan bör visa hur verksamheten ska bedrivas och hur det återstående kapitalbehovet ska finansieras. Verksamt.se beskriver bankens bedömning vid företagslån och vilka underlag som kan behövas.
| Finansiering | Passar för | Viktigt att känna till |
|---|---|---|
| Fastighetslån | Köp och långsiktigt ägande | Fastigheten kan användas som säkerhet. Ränta och amortering prissätts individuellt. |
| Byggnadskreditiv | Nybyggnation, tillbyggnad och större renovering | En kreditram används stegvis och ersätts normalt av långsiktig finansiering när projektet är klart. |
| Bulletlån | Kortare finansieringsbehov | Hela eller huvuddelen av lånet betalas vid löptidens slut. En refinansieringsplan behövs. |
| Almi-lån | Kompletterande finansiering | Almi kan kombinera lån med egen finansiering eller banklån. |
SEB erbjuder fastighetslån till företag för bland annat köp, renovering, ombildning och ombyggnad av hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter. Banken anger att räntan kan vara fast eller rörlig och att återbetalningstiden anpassas individuellt. Se SEB:s information om fastighetslån.
Swedbank beskriver fastighetslån där fastigheten normalt används som säkerhet. Även där är ränta och övrig prissättning individuell. Nordea anger att låneutrymmet bland annat påverkas av driftsnetto och befintliga hyresavtal. Det finns alltså ingen generell ränta eller maximal belåningsgrad som gäller för alla fastighetsbolag.
Alternativa långivare kan vara ett komplement. Kameo anger fastighetslån på 10–250 miljoner kronor, räntor från 5 procent och i vissa upplägg belåningsgrad upp till 75 procent av fastighetsvärdet. Villkoren beror på det enskilda projektet. Kameos information om finansiering av kommersiella fastigheter innehåller de publicerade villkoren.
Ett byggnadskreditiv fungerar som en kreditram för projektets kostnader. Utbetalningarna görs i takt med att byggnationen, tillbyggnaden eller renoveringen fortskrider. När projektet är färdigt ersätts krediten normalt av ett långsiktigt fastighetslån. Ränta betalas på den del av kreditramen som faktiskt har utnyttjats enligt Swedbanks beskrivning av produkten.
Byggnadskreditiv används exempelvis för flerbostadshus, industrifastigheter samt affärs- och kontorshus. Kameo anger för sitt byggnadskreditiv en maximal belåningsgrad på 75 procent inklusive befintliga lån och ränta från 5 procent enligt den publicerade produktsidan.
Ett bulletlån skiljer sig genom att hela eller huvuddelen av skulden återbetalas på slutdagen i stället för genom löpande amortering. Aktuell ränta, löptid och villkor för fastighetsrelaterade bulletlån kräver individuell offert. Lånet bör därför kombineras med en tydlig plan för försäljning, refinansiering eller annan återbetalning.
Fastighetspant och pantbrev är centrala delar av fastighetsfinansiering. Pantbrev utfärdas genom inteckning i fastigheten och kan användas som säkerhet för lån. Nya pantbrev kostar 2 procent av det nya inteckningsbeloppet plus 375 kronor i expeditionsavgift per inteckning. Lantmäteriet redogör för kostnaden för pantbrev.
Banken kan dessutom väga in ägarnas privatekonomi, erfarenhet och andra säkerheter. För ett nystartat bolag blir det därför viktigt att visa att både fastigheten och verksamheten klarar lånet även om intäkterna blir lägre än planerat.
Räkna på mer än köpeskillingen. Kalkylen bör omfatta eget kapital, pantbrev, renovering, drift, ränta, amortering och kostnader för perioder med vakans. Be varje långivare att specificera ränta, avgifter, amorteringsplan och övriga villkor i offerten.
Hög belåning gör bolaget känsligare för stigande räntor, vakanser och fallande fastighetsvärden. Finansinspektionen beskriver små och medelstora onoterade fastighetsföretag som särskilt sårbara när belåningsgraden är hög och räntetäckningsgraden låg. I ett av FI:s riktvärden identifieras belåningsgrad över 70 procent och räntetäckningsgrad under 1 som tecken på sårbarhet i stresstester.
Finansinspektionens stresstest från 2023 använde ett scenario där räntekostnaderna ökade med 3,5 procentenheter, intäkterna minskade med 5 procent för bostadsfastigheter och med 15 procent för kommersiella fastigheter. Använd liknande känslighetsanalyser i affärsplanen: pröva vad som händer med kassaflödet om räntan stiger, en lokal står tom eller underhållet blir dyrare.
Räntesäkring, diversifiering och likviditetsplanering är relevanta riskområden. Välj dock inte en viss bindningstid eller buffert utan att först koppla den till bolagets kassaflöde och lånevillkor. Finansinspektionens analys av risker i små och medelstora fastighetsföretag ger mer bakgrund.
Ränteutgifter i aktiebolag omfattas av reglerna om begränsad avdragsrätt för negativa räntenetton. Skatteverket anger 6 miljoner kronor som belopp enligt förenklingsregeln på den aktuella informationssidan. Kontrollera ränteavdragsreglerna hos Skatteverket innan du färdigställer kalkylen.
Värdeminskningsavdrag kan omfatta byggnader och markanläggningar, men avskrivningsnivåerna varierar efter tillgångsslag. Underhåll och standardhöjande åtgärder behöver därför klassificeras och hanteras korrekt redovisnings- och skattemässigt. Skatteverkets rättsliga vägledning beskriver värdeminskningsavdrag.
En genomarbetad kalkyl gör det lättare för banken att bedöma återbetalningsförmågan. Verksamt.se har även information om offentlig finansiering och affärsplanens kapitalbehov.
Minimikravet för att bilda ett aktiebolag är 25 000 kronor i aktiekapital. För ett fastighetsköp krävs dessutom en separat kalkyl för eget kapital, pantbrev, investeringar, drift och likviditet. Beloppet beror på fastigheten och långivarens villkor.
Ja. Företag kan ansöka om fastighetslån där fastigheten normalt används som säkerhet. Banken bedömer bland annat driftsnetto, hyresavtal, ägare, affärsplan och återbetalningsförmåga. Ränta, amortering och belåning avgörs individuellt.
Det finns ingen generell standardränta för fastighetslån till aktiebolag. SEB anger individuell prissättning, och Swedbank anger att ränta och övrig företagsfinansiering prissätts individuellt. En publicerad Kameo-sida anger ränta från 5 procent för vissa fastighetslån, men det är inte en generell bankränta.
Fastighetslån används främst för köp och långsiktigt ägande. Byggnadskreditiv är en kreditram för byggnation eller större renovering där pengarna betalas ut stegvis. När projektet är klart ersätts byggnadskreditivet normalt av långsiktig finansiering.
Ja, industrifastigheter kan finansieras med fastighetslån. Banken tittar då på fastighetens intäkter, hyresavtal, driftsnetto, säkerheter och bolagets återbetalningsförmåga. För nybyggnation eller större ombyggnad kan byggnadskreditiv vara relevant.
